Inleiding

Deze paragraaf gaat in op het grondbeleid dat wij voeren. In de Nota Grondbeleid zijn kaders vastgelegd over actief en passief grondbeleid, verwerving van gronden, grondbeleid en grondexploitatie.

Beleid

• Nota Grondbeleid 2017-2021
• Algemene Gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2016

De genoemde beleidsnota's zijn te vinden op: www.zoek.overheid.nl.

Grondprijzen
Het grondprijsbeleid is één van de instrumenten van het Grondbeleid. Voor het bepalen van de marktconforme waarde bestaan een aantal methoden. De wijze van uitgifte van gronden zoals verkoop, verhuur, erfpacht of huurkoop, heeft geen invloed op de methodiek voor het vaststellen van de grondwaarde. Welke methode gekozen wordt, is mede afhankelijk van de functies die gerealiseerd zullen worden. Het streven is de opbrengsten te optimaliseren.

A. Gronden met kostprijsberekening

Overzicht van vastgestelde plannen
De resultaten in onderstaande tabel zijn gecalculeerd op basis van de vastgestelde plannen. De resultaten zijn voor aanwending van de reserve bouwgrondexploitatie. Wij lichten de huidige BIE  plannen hieronder toe op basis van de herziening van de exploitatieplannen van november 2017.

Bedrijventerreinen
Handelspoort-Zuid (Terneuzen)
Het resultaat van Handelspoort-Zuid wordt in belangrijke mate bepaald door de algemene economische situatie. We zien aan de hand van informatieverzoeken en optieverleningen dat de belangstelling in 2017 en 2018 is gegroeid. Medio 2018 is een perceel ook definitief verkocht.

Terneuzen Zuid (Terneuzen)
Voor de percelen op bedrijventerrein Terneuzen Zuid is veel belangstelling. In 2017 is 2,7 ha verkocht en zijn diverse opties verleend. Ook in 2018 hebben wij diverse opties verleend en verwachten we daadwerkelijk verkopen. In 2018 ronden we de in 2017 opgestarte herstructureringswerkzaamheden af, zoals de aanleg van infrastructuur en waterberging.
De gronden in Zuidpoort hebben wij tot 2020 verhuurd aan de Provincie als werkterrein voor de aanleg van de verdubbeling van de Tractaatweg.

Woningbouw
Othene (Terneuzen)
Met AM Zeeland BV is een overeenkomst aangegaan voor de ontwikkeling van fase 4 van de woonwijk Othene-Zuid. In totaal zijn er zes fases voorzien. Inmiddels zijn wij ook het overleg gestart voor invulling en ontwikkeling van fase 5. Het bijbehorende bestemmingsplan 'Terneuzen Othene Oost' werd door de gemeenteraad vastgesteld in de raadsvergadering van 3 juli.
Wij zijn gestart met de voorbereiding van de aanleg van de aansluiting van de Laan van Othene op de N290. In 2017 startten de onderhandelingen voor grondaankopen. Ook werd het bestemmingsplan vastgesteld. De realisatie staat gepland voor eind 2018 en begin 2019. Voor de aanleg zullen wij voor afstemming zorgen met de provincie. Zij leggen een rotonde aan die de Laan van Othene verbindt met de N290. Ook realiseert de provincie een parallelweg vanaf de rotonde naar de Drieweg. In het investeringsprogramma hebben wij in 2018 voor de aanleg van de zuidelijke ontsluiting van het plan op de N61 een bedrag van € 600.000 opgenomen.

Windlust (Hoek)
Er is nog één vrije kavel in de verkoop. Deze laatste kavel heeft een groter oppervlak (775 m²) en hiervoor is een verlaagde (kavel)prijs vastgesteld van € 100.000. Om deze kavel onder de aandacht te brengen van potentiële kopers voeren wij acquisitie.

Braakmanlaan / Schoollaan / IC van der Lindestraat (Biervliet)
Uit de bouw van de brede school in Biervliet zijn drie bouwlocaties overgebleven. Dit plan betreft de locaties nabij de brede school in Biervliet. De totale kosten van dit plan willen wij dekken uit de te verkopen grond van de vrijgekomen locaties met een oppervlakte van 6.384 m². Deze kavels staan momenteel in de verkoop. Inmiddels is er wel belangstelling - in tegenstelling tot voorgaande periode - en zijn er percelen in optie uitgegeven. Inmiddels is aan de IC van der Lindestraat een buurttuin gerealiseerd. Wij gaan na of we deze buurttuin kunnen behouden en dat er in de toekomst minder kavels moeten worden uitgegeven.

Nieuwe Kerkstraat/Baljuwlaan (Sluiskil)
Dit plan betreft de locaties aan de nieuwe Kerkstraat, die vrijgekomen zijn na de realisatie van de brede school. De planvorming bestaat uit vijf kavels met een oppervlak van 4.937 m² en een appartementencomplex (met oppervlak van 1.748 m²). Het betreft een totale oppervlakte van 6.685 m².

B.  Strategische gronden
Onder strategische gronden zijn opgenomen de gronden waarvoor geen kostprijsberekeningen zijn vastgesteld. Deze staan op de balans onder materiële vaste activa. Hieronder vallen ook de gronden die wij hebben aangekocht voor mogelijke toekomstige uitbreiding ten behoeve van woningbouw, waarvoor nog geen concrete plannen bestaan. De waardering van deze strategische gronden is verkrijgingsprijs of duurzaam lagere (markt)waarde. Hiervoor geldt een overgangsregeling van vier jaar. Uiterlijk 31 december 2019 moet een toets plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de geldende bestemming. Indien hierbij een duurzame waardevermindering wordt vastgesteld, zal dit uiterlijk 31 december 2019 tot een afwaardering van deze gronden moeten leiden.

Gedurende deze periode tot 31 december 2019 brengen wij de gevolgen van de wijzigingen in de voorschriften in beeld en brengen waar nodig aanpassingen aan. De gemeenteraad wordt hierover  geïnformeerd. Zo nodig leggen wij zaken ter besluitvorming voor aan de gemeenteraad.
In onderstaand overzicht staan de in voorbereiding zijnde plannen door gemeente of projectontwikkelaars waarvoor geen kostprijsberekeningen zijn vastgesteld.

Strategische gronden

Masterplan Axelsedam (Terneuzen)
Dit plan blijft nog onverminderd van kracht totdat alle gebieden zijn getransformeerd volgens de uitgangspunten van dit beleidsdocument. Het plandeel 'Schependijk–schiereiland' wordt betrokken bij de ontwikkelingen van de nieuwe sluis en valt daarmee ook buiten het masterplan. Rand Kennedylaan Oost zien wij als gebied voor mogelijke uitbreiding (opslag) van de daar aanwezige winkels. Mogelijk dat hier tijdelijk woningen komen. In dat geval past het binnen de visie van het masterplan. Nieuw is het project 'herinrichting Axelsedam'. De genoemde projecten worden hierna kort toegelicht.

Kop van de Noordstraat
Aan de Kop van de Noordstraat zijn momenteel twee projecten in ontwikkeling. Het betreft het plan ‘De Kampanje’. Dit plan voorziet in de bouw van 26 appartementen in combinatie met horeca en een ruimte voor herhuisvesting van de bibliotheek. Het plan ‘Kop van de Noordstraat' voorziet in de invulling van het gebied aan de noordzijde van de Vlooswijkstraat. Hier is de bouw van 40 appartementen gepland in combinatie met een commerciële ruimte. Met de ontwikkelaars van beide plannen is inmiddels een koop- en realisatieovereenkomst gesloten. Men is nu bezig met de verdere voorbereiding van de bouw en de verdere (planologische) procedures. De reserve 'herinrichting Kop Noordstraat' blijft gereserveerd voor nog te maken kosten.

Beurtvaartkade
De eigendom van gronden is in handen van de gemeente en voor een gedeelte ook bij het havenbedrijf. In samenwerking met het havenbedrijf zijn wij overeengekomen om de gronden te verkopen aan de ontwikkelcombinatie Sprangers/Cordeel voor de bouw van een woontoren annex hotel. Om dit mogelijk te maken, moet het bestemmingsplan wijzigen. Dit is voorzien in 2019. Eind dat jaar kan de bouw mogelijk al starten. Als dat het geval is, gaat de gemeente bouwrijpe grond leveren volgens een ABC-contract en zijn er inkomsten en uitgaven. Per saldo wordt er een positief resultaat geboekt.

Kennedylaan West
Dit deelgebied is ingevuld met winkels en appartementen. In het derde kwartaal van 2018 is dit allemaal gerealiseerd.

Herinrichting Axelsedam
Als in 2018 de locatie Kennedylaan West is gerealiseerd, de ontwikkelingen op de Beurtvaartkade in een vergevorderd stadium verkeren en ook gestart is met de bouw van de Kop van de Noordstraat, willen we bereiken dat al deze gebieden met elkaar worden verbonden. De verwachting is dat in 2019 gestart wordt met de nieuwe inrichting van de Axelsedam. Dit tussengebied moet niet alleen meer kwaliteit krijgen, maar heeft ook ambitie nodig. Het moet de winkelgebieden straks met elkaar verbinden.

Voormalige locatie C 1000 in (Axel)
Met de aankoop van dit terrein ontstond de mogelijkheid om die hoek van het centrum van Axel te verbeteren. De verwervingskosten zijn geactiveerd. Wij zetten in op verkoop van het perceel aan de eigenaar van het naastgelegen restaurant.

Emmabaan (Koewacht)
De bedoeling is dat wij de gronden gaan verkopen aan aannemersbedrijf Van der Poel BV voor verdere ontwikkeling. Er wordt gewerkt aan planvorming voor de ontwikkeling van 68  woningen. Dit zal gefaseerd i(n vier fasen) plaatsvinden. De verwachting is dat eind 2019 c.q. begin 2020 de eerste fase wordt ontwikkeld. In verband met de aanbevelingen van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn de gronden gewaardeerd op agrarische waarde.

Windlust II (Hoek)
Er wordt onderzocht of de grond kan worden uitgegeven voor de ontwikkeling van een brede school en mogelijk aan uitgifte van extra kavels voor woningbouw. De ontwikkeling van een brede school is nog in onderzoeksfase.   

Torenberg II (Zaamslag)
In verband met de aanbevelingen van de commissie BBV zijn de gronden gewaardeerd op agrarische waarde.  Deze gronden zijn oorspronkelijk aangekocht voor realisering uitbreiding woonbebouwing Zaamslag. We verwachting dat deze gronden niet ontwikkeld worden. We zetten in op verkoop van deze gronden tegen agrarische waarde.

Vissersverkorting (Westdorpe)
Eind 2017 zijn de gronden overgeheveld van bouwgrond in exploitatie naar strategische gronden tegen agrarische waarde vanwege gebrek aan belangstelling voor deze kavels. De gronden staan nog wel te koop aangeboden op de website voor het geval er toch nog belangstelling voor deze gronden blijkt te zijn.

De risico’s bij ontwikkeling door marktpartijen worden zoveel als mogelijk afgedekt in af te sluiten overeenkomsten. De risico’s bij de ontwikkelingen in de kern Terneuzen zijn groter dan bij andere ontwikkelingen door onder meer de hoge verwervingskosten en de milieuproblematiek die veelal voorkomt in oude stadskernen.